報酬率或資本化率是房地產(chǎn)估價活動中的重要參數(shù)之一，對收益法估價結(jié)果影響甚大。估價實踐中，報酬率或資本化率過低、過高現(xiàn)象一直存在，取值過程不規(guī)范、隨意性大的問題往往使房地產(chǎn)估價師產(chǎn)生困惑。根據(jù)當前房地產(chǎn)市場狀況，一般情況下，宜采用累加法及市場提取法求取報酬率或資本化率。

一、累加法

以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率選用中國人民銀行公布的同時期一年定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值為承擔額外風(fēng)險所要求的補償。

提示：

1．報酬率不得低于中國人民銀行公布的同時期五年期存款年利率；有長期國債年利率的，不低于房地產(chǎn)收益年限相似年期的國債年利率。

2. 存款利率市場化后，應(yīng)考慮存款利率浮動因素的影響，可采用同時期一年定期存款實際平均利率為安全利率。

3. 風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險，結(jié)合當時的貨幣政策綜合確定；貨幣政策分從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度穩(wěn)健、寬松五個檔次，應(yīng)以近幾年穩(wěn)健貨幣政策時期的利率為參考，短期從緊、寬松貨幣政策時，考慮風(fēng)險調(diào)整值的幅度，使報酬率相對穩(wěn)定。貨幣政策是漸進的，應(yīng)先判斷貨幣政策走向。

4．從用途上分，風(fēng)險調(diào)整值自低到高的順序是工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)；從檔次上分，風(fēng)險調(diào)整值自低到高的順序是：住宅（低檔、中檔、高檔）、寫字樓（丙級、乙級、甲級）、商業(yè)（小區(qū)級、區(qū)級、市級）。

二、市場提取法

選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求取報酬率或資本化率。

提示：

1．求取報酬率的方程一般為不易解方程，在無計算軟件的情況下，須多次試算并利用線性內(nèi)插法近似求取。

2．多個可比實例求取的報酬率綜合為估價對象的報酬率時，應(yīng)分別根據(jù)房地產(chǎn)的可比性及交易雙方的預(yù)期心態(tài)等，采用加權(quán)算術(shù)平均值作為估價對象的報酬率，如認為無差別，權(quán)重相同。

3．對求取的報酬率要進行適當?shù)恼{(diào)整，當未來類似收益性房地產(chǎn)收益與可比實例交易時的狀況相比，收益風(fēng)險有降低的趨勢時，報酬率可適當下調(diào)，反之亦然。

4．如求取的報酬率低于同時期中國人民銀行公布的五年期存款年利率或類似收益年限的長期國債年利率，說明類似房地產(chǎn)租售比失調(diào)，房地產(chǎn)投機成分較大，除投資咨詢性估價報告外，不再選用市場提取法確定報酬率或資本化率。