自2016年5月1日起在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)等納稅人由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，涉及稅制轉(zhuǎn)換和政策調(diào)整，較為復(fù)雜。“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時，也對房地產(chǎn)估價中相關(guān)內(nèi)容及估價數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價活動中做好銜接，現(xiàn)將“營改增”后房地產(chǎn)估價中應(yīng)注意的問題總結(jié)如下，供參考。

一、對房地產(chǎn)價格、價值內(nèi)涵的影響

（一）對市場價格內(nèi)涵的影響

市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，交易價格為包括增值稅的交易價格。

房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)說明估價結(jié)果中是否包增值稅。

（二）對抵押凈值內(nèi)涵的影響

抵押凈值為抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。此稅金包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時所計算的增值稅稅額。

二、對估價假設(shè)和限制條件的影響

在估價計算過程中，對增值稅的計算選擇簡易計稅方法或一般計稅方法，其計稅方法的選擇依據(jù)和理由，需根據(jù)必要性原則在估價報告“估價假設(shè)和限制條件”中進(jìn)行說明。

三、比較法估價測算問題

（一）對交易實例成交價格進(jìn)行統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)計算時，應(yīng)弄清成交價格內(nèi)涵，關(guān)注賣方應(yīng)納增值稅的是否存在轉(zhuǎn)嫁問題；同時，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，買方應(yīng)納契稅計征時的成交價格不含增值稅。

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

（二）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計算

在計算轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅時要區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目；區(qū)分一般納人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計稅方法、簡易計稅方法；區(qū)分不動產(chǎn)為取得還是自建；區(qū)分取得（自建）不動產(chǎn)日期等問題。

1. 單位和個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計算（不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目）

（1）一般納稅人

轉(zhuǎn)讓2016年4月30前不動產(chǎn)，可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。

簡易計稅方法：

公式1：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)

應(yīng)納增值稅=（全部價款和價外費用 - 不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5﹪）×5﹪

公式2：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)

應(yīng)納增值稅=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪

一般計稅方法：

公式3：一般計稅方法銷項稅額計算公式

銷項稅額=全部價款和價外費用÷（1+11﹪）×11﹪

（2）小規(guī)模納稅人（個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房除外）

公式4：適用于小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)

應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費用 - 不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5﹪）×5﹪

公式5：適用小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)

應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪

（3）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住宅     

公式6：適用于個人將購買不足2年的住房對外銷售

應(yīng)納增值稅=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅計算

（1）一般納稅人

公式7：一般計稅方法

應(yīng)納銷項稅額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11﹪）×11﹪；

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

公式8：房地產(chǎn)老項目，可以選用的簡易計稅方法

應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪；

（2）小規(guī)模納稅人

公式9：小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法

應(yīng)納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪；

四、收益法估價測算問題

（一）計算出租型房地產(chǎn)的租賃收入時，應(yīng)關(guān)注租金價格的內(nèi)涵，并與運營費用計算相吻合。

（二）房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

（三）以經(jīng)營租賃方式出租其取得不動產(chǎn)增值稅計算

1. 一般納稅人

出租2016年4月30前取得的不動產(chǎn)，可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅。出租2016年5月1日后不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。

簡易計稅方法：

公式10：適用出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪；

一般計稅方法：

公式11：一般計稅方法銷項稅額計算公式

銷項稅額=含稅租賃收入÷（1+11﹪）×11﹪；

2. 小規(guī)模納稅人

公式12：（適用出租除住房以外的不動產(chǎn)）

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪

公式13：適用個體工商戶和其他個人出租住房

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×1.5﹪

公式14：適用單位出租住房

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪

五、成本法、假設(shè)開發(fā)法估價測算問題

運用成本法、假設(shè)開發(fā)法時，銷售稅費中包含增值稅，應(yīng)關(guān)注計稅適用前提及計稅方式的變化。開發(fā)利潤為繳納增值稅情況下的利潤。

六、估價活動中應(yīng)注意的其他問題

（一）在估價過程中，要準(zhǔn)確判定屬于一般納稅人、小規(guī)模納稅人等。要區(qū)分增值稅銷項稅額、增值稅進(jìn)項稅額、增值稅應(yīng)納稅額，根據(jù)具體情況確定如何計算使用。要準(zhǔn)確表達(dá)適用增值稅率、征收率等概念。

（二）“營改增”后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場、房屋租賃市場及建筑成本、房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平等有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師要做好市場調(diào)研工作，及時更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計算參數(shù)等技術(shù)資料。

（三）增值稅的計算比原營業(yè)稅的計算相對復(fù)雜，房地產(chǎn)估價師應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)內(nèi)容并及時關(guān)注最新信息，防止漏算、錯算。

（四）全省各房地產(chǎn)估價機構(gòu)在使用本技術(shù)指引中，如遇其他特殊情況，應(yīng)及時向協(xié)會反饋意見。

（五）該指引自2016年5月1日起執(zhí)行。

                              2016年4月30日